News
You are here: Home » Home Page Projects » Офисы или квартиры

Офисы или квартиры

Сами Перец   («TheMarker» )

Мэр Йокнеама Симон Альфаси считается одним из наиболее успешных руководителей в системе органов местного самоуправления. Он превратил Йокнеам из неблагополучного населенного пункта в процветающий и современный город, который гордится своими предприятиями хай-тек, который называют «силиконовой долиной» севера страны. У него хватило мудрости избавиться от старой традиционной промышленности и привлечь в город современное технологичное производство.

Личные связи Альфаси с покойным премьер-министром Ицхаком Рабиным помогли ему в начале 90-х получить для Йокнеама статус города развития 1-й категории («алеф»). В свое время я спросил Альфаси, почему он не идет в большую политику. Ответ был следуюшим: «Мэр города обладает гораздо большим влиянием, чем депутат кнессета. В кнессете твои возможности весьма ограничены. А мэр города ночью мечтает, а утром – воплощает свою мечту в жизнь».

Модель Йокнеама отнюдь не характерна для других городов развития. Руководители этих населенных пунктов довольно часто держатся за старые, нерентабельные предприятия, настаивают на продолжении государственной финансовой помощи, которая не решает кардинальных проблем, не продвигают вперед свои города и их жителей. Альфаси пошел иным путем, который оказался успешным. И не только он. Многие главы муниципалитетов крупных городов, инвестировавшие в последние годы усилия и средства в развитие высокотехнологических индустриальных зон, в решение проблем трудоустройства горожан, добились впечатляющих успехов. Я бы сказал, чрезмерных успехов.

Как можно назвать успехи муниципальных руководителей в развитии своих городов и создании новых рабочих мест – чрезмерными? Здесь следует коснуться вопроса цен на жилье. Стоимость жилья, как известно, в течение последних шести лет увеличилась на 50% . Многие владельцы квартир чувствуют, что приняли в свое время правильное решение. Те, кто не успели приобрести квартиру, чувствуют нечто прямо противоположное – резкий скачок цен на рынке недвижимости лишил их возможности купить жилье.

Главы муниципалитетов рады повышению цен на квартиры. Этот рост они считают своей заслугой, что добавляет им популярности на выборах в органы местной власти. Принято считать, что основное влияние на рынок недвижимости оказывает центральная власть – контроль над земельными ресурсами, налоговая политика (Банк Израиля). Однако мэры городов оказывают на этот процесс не менее решающее влияние – посредством контроля над региональными комиссиями по строительству и планированию, из-за того, что им подчиняются городские инженерные службы. Мэры также контролируют процесс продвижения различных строительных программ.

Во многих случаях финальный аккорд, от которого зависит реализация строительного плана, принадлежит органам местного самоуправления, которые отвечают за развитие сопутствующей инфраструктуры, принимают решение, что именно должно быть построено – офисы, квартиры, промышленные зоны, парки или общественные здания. Принято считать, что мэры заинтересованы в увеличении количества жителей города, чтобы в муниципальную казну поступало больше налогов. Но эта формула является неточной. Мэры не заинтересованы в новых жителях, которые станут чрезмерными потребителями муниципальных услуг. Они не заинтересованы в социально слабых слоях населения. А в ком заинтересованы главы муниципалитетов? В семьях, которые прочно стоят на ногах. Поэтому в последние годы мы наблюдаем переход на строительство больших квартир (4-5-комнатых), офисных зданий и индустриально-офисных кварталов. При строительстве последних – нет необходимости в увеличении количества детских садов, школ, поликлиник. Владельцы таких зданий платят более высокие налоги, чем владельцы квартир. Им не нужны различные социальные службы и учреждения. Все это, естественным образом, ведет к тому, что мэры городов стремятся утверждать более удобные и выгодные строительные программы:  офисы, промышленные здания  - вместо квартир.

Группа исследователей из междисциплинароного центра в Герцлии провела анализ сложившейся ситуации. Наиболее интересными являются цифры резкого изменения цен на жилье в период между 2003 и 2012 гг – по сравнению с изменениями цен на офисные здания. Последний показатель был совершенно незначителен. В то время, как стоимость квартир выросла на 40%, цены на офисные здания остались почти без изменений. На рынке офисной недвижимости существует баланс между спросом и предложением, поэтому цены не растут. На рынке жилья спрос намного превышает предложение. Поэтому и произошел столь резкий скачок.

Исследователи убеждены, что мэры городов несут значительную долю ответственности за сложившуюся ситуацию на жилищном рынке. Эксперты полагают, что причины носят абсолютно экономический характер. Городской налог (арнона) не покрывает расходы городских властей на создание сопутствующей жилищному строительству инфраструктуры. Существует разрыв, достигающий от 4000 до 13 000 шекелей в год на семью, между арноной, которую она платит, и расходами на муниципальные услуги, которые местная власть обязана предоставить этой семье. Между тем в ситуации с офисными и промышленными зданиями существует положительный баланс: офисы платят больше налогов и потребляют меньше услуг. Фактически офисы субсидируют систему городских услуг. Но за это приходится платить очень высокую цену – резкий рост стоимости жилья. У тех, у кого есть квартира, все прекрасно. Тех же, у кого нет квартиры, кто надеялся купить свое жилье, описанные выше процессы еще более отдаляют  от заветной цели.

Перевод  Г.Франкович на сайте РеЛевант

למקור לחץ כאן

Комментарии

ставить комментарий

Your email address will not be published. Required fields are marked *

*

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

Scroll To Top